С 01.03.2023 закрылись данные о собственниках недвижимости в Росреестре. Как проверить документы перед сделкой?

Ирина Мошнякова

Советник по правовым вопросам строительства и недвижимости ИПП

Единственным доказательством наличия прав на недвижимость является выписка из ЕГРН, о чем гласит часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон 218-ФЗ).

Поэтому совершение сделок, проведение юридических проверок, судебные и досудебные мероприятий в отношении недвижимости не проходят без получения выписок из ЕГРН с актуальными сведениями о недвижимости и ее правообладателях.

До 01. 03. 2023 любой желающий мог получить выписку из ЕГРН, содержащую в том числе информацию о его владельце (физическом или юридическом лице).

С 01.03.2023 при получении третьим лицом выписки из ЕГРН закон ограничил доступ к персональным данным правообладателей – физических лиц, в том числе имеющих статус ИП (далее – правообладатели) (Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О персональных данных", отдельные законодательные акты Российской Федерации о признании утратившей силу части 14 статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»).В то же время сведения о юридических лицах при выдаче выписок из ЕГРН остались открытыми.

То есть теперь все виды выписок из ЕГРН по общему правилу скрывают персональные данные всех правообладателей, в том числе прежних. К ним относятся не только собственники объектов, но и лица, в пользу которых установлены ограничения (обременения). Речь идет о таких данных как ФИО, дата рождения и реквизиты паспорта. Персональные данные закрыты даже для сособственников недвижимости при долевой собственности.

Законом установлено, что в прежнем объеме выписку из ЕГРН могут получить: сам правообладатель или его законный представитель, супруг (супруга), а также третьи лица с нотариальной доверенностью от правообладателя, собственник земельного участка, на котором расположена недвижимость правообладателя, уполномоченные государственные и муниципальные органы, правоохранительные органы, судебные приставы, суды, кадастровые инженеры и прочие лица, перечисленные в обновленной редакциичасти 13 статьи 62 Закона 218-ФЗ.

Также в прежнем объеме выписку из ЕГРН могут получить иные лица при условии подачи правообладателем в Росреестр заявления о возможности предоставления третьим лицам его персональных данных по форме, установленной Приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 (ред. от 07.11.2022). Срок такого разрешения правообладателя законом не ограничен, однако в любое время он может в заявительном порядке опять скрыть в ЕГРН свои персональные данные.

Выше принятые меры в отношении информации о правообладателях, несомненно, направлены на борьбу с мошенничеством, но они осложнили работу участников рынка недвижимости.

Какие же существуют инструменты получения наиболее полной информации о правообладателе для минимизации рисков при сделках с недвижимостью?

Приводим рекомендуемый перечень мероприятий для получения информации до совершения сделки:

• Заключение с правообладателем предварительного договора (соглашения о намерениях и т.п.) с установлением обязанности и корреспондирующей ее ответственности для участников потенциальной сделки. Рекомендуем в предварительном договоре/соглашении прописывать не только существенные для сторон условия сделки, как обычно это делают стороны (описание объекта и цену), но также включить в обязательства получение правообладателем выписки из ЕГРН собственноручно или подачу в Росреестр заявления о возможности предоставления третьим лицам его персональных данных, либо выдачу правообладателем нотариальной доверенности на право получения выписки из ЕГРН в полном объеме, а также зависимость оплаты правообладателю за недвижимость от предоставления информации из ЕГРН и адекватную ответственность за нарушение своих обязательств.
  ВАЖНО! Побудить правообладателя к исполнению своих обязательств или применить к нему меры ответственности можно только в случае, если договор/соглашение будет считаться заключенным, т.е. иметь всю информацию о предмете договора и, как минимум, установленных законом существенных условиях. Соглашения о намерениях зачастую не отвечают таким требованиям. Будьте внимательны.
• Запрос и получение у правообладателя правоустанавливающих документов (договоров) как самого правообладателя, так и его собственников-предшественников. Несмотря на закрытие персональных данных об указанных лицах проставленный Росреестром в правоустанавливающих документах штамп с номером регистрации прав (ограничений/обременений), можно сверить с информацией даже «слепой» выписки из ЕГРН или справочной информации Росреестра об объекте недвижимости в режиме онлайн https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online.
• С 01.03.2023 обращение к нотариусу для удостоверения сведений из ЕГРН путем выдачи свидетельства. Нотариус предоставляет указанные сведения только в случае предъявления ему документов, свидетельствующих о заключении договора (предварительного договора/соглашения и т.п.), в противном случае нотариус вправе отказать в услуге предоставления информации из ЕГРН (статья 85.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»).
• Проверка наличия информации о судебных спорах в отношении объекта и правообладателе с помощью интернет-ресурсов, в частности, sudact.ru, sudrf.cntd.ru, судебныерешения.рф.
• Также информацию из ЕГРН можно получить посредством ботов Телеграмм канала (в частности, Росреестр Бот, Контур.Реестро и т.п.). Вместе с тем, рекомендуем использовать только официальную информацию Росреестра, поскольку получение данных ЕГРН из других источников может быть недостоверным. Более того, 18.04.2023 Государственная дума во втором и третьем чтениях приняла изменения в КоАП РФ, согласно которым предоставление за плату сведений, содержащихся в ЕГРН, а также создание программ и сайтов, предоставляющих доступ к сведениям реестра, использование и передача данных заинтересованным лицам влечет наложение штрафов до 600 тыс. рублей (https://sozd.duma.gov.ru/bill/265468-8).

Дополнительные рекомендации по сопровождению сделок с недвижимостью предоставят наши опытные эксперты практики строительства и недвижимости при обращении по контактам, указанным на нашем сайте.