Обзор ВС РФ о спорах, связанных с возведением сооружений в охранных зонах трубопроводов

Ирина Мошнякова

Советник по правовым вопросам строительства и недвижимости ИПП

23 июня 2021 года Президиум Верховного Суда РФ издал «Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов».

За последние 10 лет судами по всей стране принимались решения о сносе объектов, расположенных на земельных участках, попавших в зоны с особыми условиями использования территорий, в большинстве случаев – не в пользу правообладателей. Суды встают на сторону нефтегазовых компаний и обязывают освободить участки за счет собственников опальных строений.

В Обзоре, значение которого сложно переоценить, ВС РФ разъяснил при каких условиях объекты, находящиеся в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (далее по тексту – «ОЗТ»), не подлежат сносу, или подлежат, но с правом компенсации их стоимости. Также дано разъяснение, в каких случаях ранее принятые судами решения о сносе объектов можно пересмотреть по вновь открывшимся обстоятельствам.

ВС РФ в Обзоре, защищая права добросовестных собственников (застройщиков), указывает, что при рассмотрении судебных дел суду надлежит установить, знал ли или должен был знать застройщик об имеющихся ограничениях земельного участка (в т.ч. об ОЗТ – прим. авт.) при строительстве объекта, в частности, имел ли он публичный доступ к таким сведениям в порядке, установленном ч. 37 ст. 26 Закона № 342-ФЗ. По указанному закону публичный доступ к сведениям считается обеспеченным, если на дату начала строительства соблюдалось хотя бы одно из условий:

1. сведения о границах охранной зоны внесены в ЕГРН;
2. в документации кадастрового учета и/или правоудостоверяющих документах отображены сведения о нахождении земельного участка полностью или частично в границах охранной зоны;
3. сведения о границах охранной зоны указаны в градостроительном плане земельного участка;
4. сведения о здании, сооружении, в связи с размещением которых установлена охранная зона, включены в документы, указанные в пунктах 2 и 3;
5. решение об установлении охранной зоны было опубликовано, и границы такой зоны обозначены на местности в установленном порядке;
6. сведения о границах охранной зоны отображены на карте градостроительного зонирования в составе утвержденных ПЗЗ или в документации по планировке территории, и границы такой зоны обозначены на местности;
7. правообладатель/застройщик был уведомлен об ограничениях в соответствии с ЗК РФ.

При этом ВС РФ, употребляя в Обзоре словосочетание «в частности», оставил открытым перечень оснований для установления судом юридически значимого обстоятельства об осведомленности застройщика относительно наличия ОЗТ на земельном участке в начале строительства объект, что для практикующих юристов означает свободу действий при сборе доказательств для подтверждения факта его добросовестности в процессе защиты интересов в суде при предъявлении исков о сносе строений.

Если законность строительства объекта доказана не будет, согласно п. 2 ст.222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе станет «лицо, осуществившее самовольное строительство». При создании самостроя с подрядчиков судебная практика исходит из того, что ответчиком по делу должен выступать заказчик/застройщик как лицо, по заданию которого было осуществлено незаконное строительство.

Подрядчик также может понести юридическую ответственность. Согласно ч.1 ст. 9.5 КоАП РФ с учетом п. 6. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 к административной ответственности могут привлекаться лица, непосредственно осуществляющие строительные работы без разрешения на строительство, в тех случаях, когда получение соответствующего разрешения является обязательным. Судебная практика показывает, что прецеденты подобных дел наличествуют, например, по арбитражному делу N А40-90359/2013, оставленному в силе Постановлением ВС РФ от 24.02.2015 N 305-АД14-1724, подрядчик оштрафован на 1 млн.рублей за проведение строительных работ в отсутствие разрешения на  строительство.

Вместе с тем, судебная практика привлечения подрядной организации к административной ответственности при признании в дальнейшем разрешения на строительство недействительным, не выявлена. Нет оснований привлекать подрядчика и к гражданской ответственности, если обязательства по сопровождению получения разрешения на строительство не входило в периметр его договорных обязанностей.

Однако, во избежание претензий со стороны государственных органов и контрагентов, рекомендуется перед началом строительных работ подрядчикам внимательно проверять исходно-разрешительную документацию и разрешение на строительство объекта.