Как коммерческая недвижимость вытягивает экономику новостроек

Без кофейни или фитнеса в ЖК квартиры плохо продаются

Пока спрос на жилье остается низким, девелоперы нашли новый источник дохода — коммерческие площади в ЖК. За последние 5 лет доля бизнес-«квадратов» в новостройках выросла вдвое, а стоимость таких площадей заметно опережает стоимость жилых помещений. Теперь застройщики, скорее всего, будут фокусироваться не на увеличении количества, а на повышении качества, предлагая более продуманный набор сервисов.

За 5 лет доля коммерческих помещений в общей площади новостроек городов-миллионников России без учета Москвы выросла более чем в 2 раза. В 2021 г. она составляла 3,5% против 8% в проектах, планируемых ко вводу в 2026 г. Такие данные приводятся в совместном исследовании ГК DARS и «НДВ Супермаркет Недвижимости», с которым ознакомился «Эксперт».

За этот период четыре из пяти новых жилых комплексов (ЖК) вводились с коммерческими объектами на первых этажах. Параллельно увеличивался и абсолютный объем бизнес-площадей: с 588 тыс. до 1,2 млн кв. м за 5 лет.

Выше всего доля новых ЖК со встроенной коммерцией в Казани, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Красноярске и Новосибирске — около 90%. Меньше всего новостроек с коммерческими помещениями в Самаре и Омске — по 70%. Такую разницу авторы исследования объясняют особенностями структуры рынка: там, где реализуются проекты меньшего масштаба, девелоперы чаще сохраняют первые этажи под жилье или техпомещения.

Ощутимый рост «коммерции» в ЖК в целом по стране подтвердили «Эксперту» в агентстве недвижимости «Метриум», отметив, что в Москве этот тренд наметился раньше — в 2010-х годах. По данным компании, сейчас доля коммерческих помещений в новостройках в большинстве регионов России, включая столицу, достигает 5–10% в зависимости от масштаба, формата и класса проекта. Но есть многофункциональные комплексы, где этот показатель составляет более 50% за счет офисов, физкультурно-оздоровительных и рекреационных кластеров, торговых галерей. В массовом сегменте коммерция на первых этажах — не просто опция, а часть концепции ЖК, отмечают в «Метриуме».

Что дает рост «коммерции» застройщикам

Увеличение доли коммерческих помещений в ЖК — дополнительный источник дохода, «финансовая подушка» девелопера в условиях дорогих кредитов и снижения спроса на жилье.

Директор по аренде и продажам коммерческой недвижимости «Мангазеи» Юлия Алякина указывает на высокую прибыльность таких помещений. В одном и том же проекте квадратный метр встроенной коммерческой недвижимости на 20–30% дороже, чем квадратный метр жилья, а в Москве и Ленинградской области разница доходит до 2 раз. Кроме того, «коммерция» быстро дорожает: по данным аналитиков группы компаний «Кортрос» и «НДВ Супермаркет Недвижимости», помещение площадью 100 кв. м, купленное в 2020 г. за 25 млн руб., в 2025 г. стоило уже 50 млн руб.

Некоторые застройщики намеренно не продают объекты под коммерцию, а сдают их в аренду, обеспечивая себе постоянный денежный поток. Такой подход дает возможность балансировать между быстрыми продажами и стабильной рентой, снижая зависимость от рыночных колебаний спроса на квартиры, отмечает Юлия Алякина. Ставки аренды таких площадей постоянно повышаются — в 2025 г. они выросли на 10% год к году.

Эксперт по рынку недвижимости Москвы Александр Кобаладзе в 2025 г. оценивал среднюю доходность (соотношение дохода к рыночной стоимости) коммерческих помещений в жилых домах в 9–12% в год, в отдельных локациях она доходила до 20%. Сдача квартиры в аренду приносила в тот же период в среднем 4–6%.

Полный набор сервисов в пешей доступности работает как маркетинговый якорь. Наличие всей необходимой инфраструктуры в проекте занимает третье место среди факторов, которые потребители учитывают при выборе новостройки — после цены и транспортной доступности, сообщили «Эксперту» в «НДВ Супермаркет Недвижимости».

ЖК с коммерческой инфраструктурой продаются быстрее и стоят дороже, чем только жилые проекты, подтверждает Юлия Алякина. Она приводит данные инвестиционно-строительного холдинга «Самсон», согласно которым проекты формата mixed-use (со смешанным типом недвижимости) реализуются на 30% быстрее обычного жилья, а квадратный метр в них стоит на 20–30% дороже.

«Наличие необходимой инфраструктуры становится одним из аргументов при выборе жилья и в перспективе может положительно влиять на его стоимость», — добавляет руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Пащенко.

Нежилые помещения на первом этаже могут быть еще и технической необходимостью. Встроенная коммерция становится инженерным и акустическим буфером, защищая квартиры от шума паркинга и при этом генерируя доход, обращает внимание коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов.

Как будут меняться коммерческие пространства

Застройщики вряд ли продолжат наращивать объем инфраструктуры, скорее будут работать над ее качеством. По прогнозам президента ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» Яны Кузиной, набор нежилых помещений будет сильнее различаться в зависимости от класса новостройки: чем премиальнее проект, тем больше требований к составу и структуре бизнес-площадей. Контролировать их наполнение проще через сдачу в аренду: такой подход девелоперы будут чаще использовать в проектах класса люкс, считает она.

В ГК «А101» отмечают рост запроса на гибкость: бизнесу нужны пространства, которые можно адаптировать под разные задачи (с высокими потолками, панорамными витринами, современной инженерией). Кроме того, повышается интерес к готовому арендному бизнесу. «Эти изменения связаны в том числе с развитием онлайн-торговли и пунктов выдачи заказов, распространением гибридного формата работы», — пояснила Оксана Пащенко.

Что это значит для покупателей

Наличие продуманного набора сервисов позволяет жителям решать большинство бытовых задач рядом с домом. Если помещения остаются в собственности застройщика, это может оградить новоселов от нежелательного соседства с круглосуточными «алкомаркетами» или ресторанами с танцполом. Девелопер (в лице аффилированной с ним управляющей компании) может самостоятельно выбирать арендаторов и отказываться сдавать помещение компаниям, не соответствующим «ценностям проекта» и запросам жителей, говорят в «Метриуме». Правда, такой подход характерен для комплексов класса премиум и выше.

Встроенная коммерция дает возможность снизить стоимость «квадрата» в квартирах, переложив часть расходов с дольщиков на будущих арендаторов и собственников объектов ритейла, считает коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин. Впрочем, сервисный «микс» повышает интерес покупателей, а значит, подстегивает цены — поэтому вряд ли квартиры в ЖК с развитой инфраструктурой окажутся дешевле.

Создает ли «коммерция» проблемы надзорным органам

Рост доли «коммерции» в ЖК сам по себе не создает системной проблемы для надзора, если строительство выполнено качественно, говорит руководитель отдела финансового и управленческого консалтинга Института проблем предпринимательства (ИПП) Евгений Гуляев. С другой стороны, считает он, увеличение числа бизнес-точек может стать головной болью для управляющей компании — жители будут жаловаться на шум, посторонние запахи, лишние отходы, яркие вывески и прочие неудобства.

Зависимость здесь нелинейная: одно кафе на первом этаже может создать больше проблем, чем десять офисов, добавляет исполнительный директор Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» Ирэн Парсамян.

Застройщику нужно проектировать коммерцию не как квадратные метры, которые потом будут проданы, а как полноценную действующую часть жилого дома, полагает она. Если девелопер еще на стадии проекта не предусмотрел достаточные площади, хорошую вентиляцию, понятную логистику разгрузки и вывоза отходов, места для оборудования, конфликт с жителями практически неизбежен.