Банкротная масса

За прошедший год количество банкротящихся застройщиков в России удвоилось.

Их общее число достигло почти 500 компаний. Если год назад, по данным Единого реестра застройщиков, в Российской Федерации был выявлен 291 застройщик, имеющий в незавершенном строительстве хотя бы один дом с жилыми единицами (квартирами, блоками, апартаментами), в отношении которых есть записи в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), то по состоянию на февраль 2019 года таких уже 493. В активной стадии процедур банкротства сейчас в России находится 418 застройщиков, которые имеют в незавершенном строительстве 1 827 домов, в состав которых входит 198,8 тыс. жилых единиц совокупной площадью 10,13 млн м2. Год назад эти показатели составляли 250 компаний и 6,7 млн м2 соответственно.

Почти десятина

Суммарный объем незавершенного строительства застройщиков, в отношении которых есть записи в ЕФРСБ, составляет 11 млн м2. Из общего объема незавершенного строительства застройщики–банкроты остановили строительство 1302 домов, в состав которых входит 118,1 тыс. квартир совокупной площадью 6,3 млн м2.

Больше всего незавершенного жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства, в Московской области — 2,9 млн м2 жилья (28,8 % совокупного объема незавершенного строительства). Доля Петербурга и Ленинградской области в общебанкротной статистике скромнее — около 9 % (9,3 млн м2). Официально в Ленинградской области банкротится 21 компания, которая возводит 688,9 тыс. м2 жилья. В Петербурге банкротных объектов девять, на 247,5 тыс. м2 жилья.

Впрочем, по прогнозам экспертов, количество банкротств на рынке недвижимости Петербурга в этом году вырастет. «Причем рост придется на осень 2019 года, после того как 1 июля рынок перейдет на новые правила игры. Не думаю, что увеличение банкротств будет кардинальным в этом году, но определенно тренд наметится. В особо уязвимом положении находятся застройщики, которые возводят жилье за КАДом», — считает Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис».

С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. «Компании уже банкротятся, несмотря на то что сейчас нет явного кризиса, какой был в 2009 году, и нет спада спроса. Соотношение затрат и рыночно достижимых цен в зоне рискованного строительства делает финансовую модель проектов достаточно неустойчивой», — полагает он.

Еще хуже

К числу потенциальных угроз относится «потребительский экстремизм» дольщиков. «Законодательство о банкротстве устроено так, что любой дольщик, расторгнувший договор долевого участия и не получивший назад свои деньги, может инициировать банкротство застройщика, таким образом ставя под угрозу реализацию всего проекта и удовлетворение интересов всех остальных дольщиков», — жалуется Владимир Андреев, исполнительный директор «УНИСТО Петросталь». Застройщики понимают это и всеми силами стараются не допустить банкротства своих компаний. Однако с ухудшением ситуации на рынке и падением платежеспособного спроса риск таких ситуаций увеличивается, соответственно, число банкротств может возрасти.

Понятно, что потеря платежеспособности компании — это болезненный процесс. С другой стороны, полагают эксперты, рынку не помешало бы некое очищение от случайных и непрофессиональных игроков и тех компаний, которые не понимают, что времена изменились и пора перестроить свой бизнес под современные реалии. «Рынок будет переделен. Нас ждет массовый исход с рынка средних и мелких застройщиков, которые окажутся «неблагонадежными», а вот тех, которые не станут играть в эту игру, ждет процедура банкротства. Не исключено, что с посадками», — говорит Николай Лавров, вице– президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург».

Аналогичное мнение у Евгения Богданова, основателя проектного бюро Rumpu. «В ближайшие годы нас ждут пертурбации и уход из бизнеса многих компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях. Последние предложения Минстроя в целом картину не меняют, они разумны, чтобы предотвратить банкротства, но финансовые модели при работе по эскроу по–прежнему не срастаются, и что будет с новым проектами — неясно», — резюмирует он.

Расстрельная отрасль

Неудивительно, что в Петербургской отраслевой структуре банкротов лидируют строители.

В 2017 году, по данным Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики (ВШЭ), практически каждая пятая строительная компания в России находилась в предбанкротном состоянии и по итогам года количество банкротств среди строителей выросло на 12 %. Сектор стал лидером по их числу. Сегодня, по мнению практикующих юристов, отраслевая структура компаний–банкротов не меняется и не отличается от обще- российской картины. Среди тех, кто находится в состоянии банкротства, преобладают компании строительной сферы. «Хотя их стройные ряды разбавляют аграрии, банкиры и дилеры автопрома», — добавляют юристы.

В самом тяжелом положении оказались компании–подрядчики, которые работают на возведении объектов.

В Петербурге с рынка ушли СУ–11 и «Спецтрест № 27» с почти 50–летней историей, под вопросом работы «Метростроя» и многих других компаний.

По данным института статистических исследований ВШЭ, в целом по России около 20 % подрядных организаций находятся в предбанкротном состоянии, тогда как доля убыточных компаний превышает рубеж 30 %.

Усложняет положение в отрасли и ее высокая социальная значимость. Компании банкроты рождают сотни обманутых инвесторов–дольщиков.

Крупнейшим среди застройщиков–банкротов Петербурга пока была СК «Рос-Строй» (ГК «СУ–155»). Финансовую помощь для достройки объектов компании оказывал банк «Российский капитал».

По мнению аналитиков, улучшения ситуации с банкротствами застройщиков в ближайшее время ждать не приходится.